為貫徹落實《天門市人民政府關于印發天門市商品房預售資金使用管理辦法的通知》（天政規[2014]6號，以下簡稱“管理辦法”）精神，進一步明確和細化我市商品房預售資金監管工作的責任和流程，增強監管工作的可操作性，結合我市實際，制定本實施細則。

　　一、預售資金監管范圍

　　（一）自2014年8月6日起，凡本市行政區域內由房管部門受理的預售許可的新建商品房項目，應當按照“管理辦法”及本實施細則實行商品房預售資金監管。

　　（二）本細則所稱商品房預售資金，是指預售商品房在取得預售許可證之后、辦理房屋所有權初始登記前，房地產開發企業按照合同約定向購房人收取的購房款，包括定金、保證金、首付款、預付款、預售商品房抵押貸款等款項。

　　二、預售資金監管工作分工

　　（三）市房地產管理局是本市商品房預售資金監管的主管部門（以下簡稱監管部門），負責本實施細則的組織實施。市房地產管理局成立天門市商品房預售資金監管領導小組。

　　成員單位：天門市房地產監察大隊、局開發科、局產權監理科、交易市場管理處、房欣房地產評估公司。

　　1、市房地產監察大隊是本市商品房預售資金監管機構（以下簡稱監管機構），具體負責全市商品房預售資金的監管工作。主要職責是監管賬戶的設立、三方協議的簽訂、預售資金的劃撥、賬戶的變更、監管賬戶的銷戶等。

　　2、開發科負責預售資金監管組織、協調工作。

　　3、產權監理科負責合同備案、銀行按揭、資金入庫的組織、協調、監督管理。

　　（四）商品房入庫資金的管理

　　1、關于一次性付款。在合同備案環節，開發企業必須出具監管銀行資金入庫證明，方可進行合同備案。（城區市場處負責、鄉鎮監察大隊負責）

　　2、關于按揭環節管理。?1關于首付款確認：在合同備案環節，開發企業必須出具監管資金入庫證明，方可進行合同備案。（城區市場處負責、鄉鎮監察大隊負責）2、關于按揭管理：在抵押登記環節，開發企業按揭手續按批次辦理。在申請辦理下一批按揭手續費時，必須出具監管銀行上一批次資金入庫證明，方可辦理預告抵押登記。按揭款入庫分兩種情形：一是監管賬戶和按揭放款機構為同一家銀行，資金直接打入監管賬戶；二是監管賬戶和按揭放款機構不是同一家銀行，資金先打入企業的基本賬戶，再轉入監管賬戶。（城區評估公司負責、鄉鎮監察大隊負責）

　　三、重點監管資金標準

　　（五）商品房預售監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金兩類。重點監管資金是用于購置本項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費和其他相關費用的資金。除此以外為非重點監管資金。

　　（六）重點監管資金標準認定

　　重點監管資金的核算方式：重點監管資金=總預售款（預售方案備案中批準的可售建筑面積×預售均價）×規定比率。

　　對房地產開發企業商品房項目形象進度達到結構封頂并已支付完封頂工程費用的開發企業，重點監管資金標準為項目總預售款的15%；對項目形象進度達到項目1/2并已支付相應工程建設費用的，重點監管資金標準為項目總預售款的20%；未支付工程費用的，重點監管資金標準為項目總預售款的25%。

　　申請重點監管資金標準為15%、20%的，須提交相應工程費用支付證明。

　　四、監管賬戶開立

　　（七）房地產開發企業申請商品房預售許可證前，應當選擇與監管機構簽訂合作協議的商業銀行（以下簡稱合作銀行），按照一項商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則，開立監管賬戶。監管賬戶應當按幢開立，按照多幢開立的應當執行同一重點監管資金標準。

　　（八）房地產開發企業應當根據項目實際工程形象進度，合理確定監管賬戶對應的預售申請范圍。

　　（九）申請開立監管賬戶操作流程

　　填寫并提交《監管賬戶開立申請表》，房地產開發企業持《商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》，到合作銀行開立監管賬戶，辦理監管單位“印鑒”手續。

　　五、簽訂監管協議

　　（十）房地產開發企業開立監管賬戶后，登錄監管系統下載打印《天門市商品房預售資金監管協議》（以下簡稱《監管協議》），經房地產開發企業及監管賬戶開戶銀行（以下簡稱開戶銀行）蓋章后，將相關材料報送監管機構審核，并簽訂三方《監管協議》。

　　（十一）房地產開發企業與監管機構簽訂《監管協議》時，應當向監管機構提交以下材料：

　　1、銷售房屋預測報告、物價局價格備案表（審核原件，留存復印件，復印件加蓋房地產開發企業公章）；

　　2、工程進度、工程款支付情況表和資金使用計劃：

　　3、《監管協議》要求提供的其他資料。

　　六、監管賬戶變更

　　（十二）監管項目尚未發生銷售行為的，可以申請變更監管賬戶。變更期間，該監管賬戶范圍內的新建商品房不得銷售。

　　（十三）房地產開發企業申請變更監管賬戶的，應當提交以下資料：

　　1、《監管賬戶變更申請書》；

　　2、原《監管賬戶開戶通知書》；

　　3、原監管賬戶的開戶證明；

　　4、原開戶行及其上級分行出具同意變更監管賬戶的證明文件；

　　5、營業執照、委托書及經辦人身份證明。

　　（十四）監管機構受理監管賬戶變更申請后，3個工作日內完成審核。審核通過的，監管機構出具《監管賬戶變更通知書》，房地產開發企業持該通知書到開戶銀行辦理變更手續，并同時辦理印鑒變更。

　　（十五）凡已簽訂《監管協議》的，房地產開發企業還應當交回《監管協議》原件，解除原《監管協議》，并重新簽訂三方《監管協議》；已辦理商品房預售許可證的，房地產開發企業還應當辦理預售許可證證載賬戶信息變更手續。

　　七、購房款交存和監管資金入賬

　　（十六）房地產開發企業應當協助購房人，選擇以下方式，將新建商品房預售資金全部存入監管賬戶：

　　1、購房人憑房地產開發企業通過《天門市商品房網上簽約及合同備案系統》打印的繳款通知書，到商業銀行網點柜臺將購房款直接交入監管賬戶，房地產開發企業依據銀行出具的交款憑證為購房人換領購房專用發票。

　　2、購房人通過專用銷售終端（專用POS機），將購房款直接交入監管賬戶，房地產開發企業依據專用POS機簽單為購房人換領購房專用發票。

　　（十七）房地產開發企業不得以其他方式自行收取房價款。監管賬戶不得使用網銀支付。

　　八、施工進度現場查勘

　　（十八）房地產開發企業申請重點監管資金標準為20%、25%的，以及申請使用重點監管資金的，監管機構應對項目工程形象部位進行現場查勘。

　　（十九）監管機構應在自受理之日起，3個工作日內進行現場查勘。

　　（二十）監管機構應當嚴格管理查勘資料檔案，妥善保存查勘記錄、施工進度照片等。

　　九、重點監管資金撥付

　　（二十一）現場查勘合格后，房地產開發企業按照施工進度，持以下資料到監管機構，申請辦理重點監管資金的撥付手續：

　　1、通過監管系統填報并打印的《重點監管資金使用申請表》。

　　2、申請施工進度款的，提供項目監理單位出具的建設工程形象部位及其造價證明和工程款發票；

　　3、申請購買建筑材料、設備款的，提供購銷合同、購銷發票；

　　4、申請設計監理等相關費用的，提供相關合同或繳費證明：

　　5、申請繳納房屋維修資金或其他相關稅費的，提供相關通知證明；

　　6、申請撥付不可預見費用的，應當提供相關用途證明。

　　監管項目完成對應的房屋所有權初始登記前，監管賬戶內的資金余額不得低于重點監管資金的5%。

　　（二十二）監管機構在受理房地產開發企業用款申請后，應于受理之日起，3個工作日內進行審核。符合條件的，出具《重點監管資金同意撥付證明》；不符合條件的，出具不予撥付通知書，并告之原由。

　　（二十三）合作銀行依據監管機構的同意撥付證明和傳輸的電子信息，在3個工作日內，將重點監管范圍內的資金撥付給相關單位。

　　十、非重點監管資金撥付

　　（二十四）預售資金進入監管賬戶，達到重點監管標準后，房地產開發企業可以申請提取非重點監管資金，優先償還本項目抵押貸款。

　　十一、解除監管

　　（二十五）房地產開發企業辦妥監管項目房屋所有權初始登記后，應及時申請撤銷監管賬戶的監管。

　　（二十六）房地產開發企業申請辦理解除監管的，應當提交以下資料：

　　1、《解除監管申請表》：

　　2、營業執照、委托書及經辦人身份證明：

　　3、監管項目的房屋所有權初始登記證明。

　　（二十七）監管機構受理申請后3個工作日內完成審核。

　　審核通過的，通過監管系統向房地產開發企業出具《天門市商品房預售資金監管賬戶解除監管證明》。房地產開發企業持證明到開戶銀行辦理解除監管賬戶手續。

　　十二、實施細則由市房地產管理局負責解釋。

　　本實施細則自2014年8月6日起實施。